Cómo comprar una casa con crédito bancario: Guía paso a paso sobre avalúos, enganche y gastos

Comprar una propiedad usada con crédito bancario: Todo lo que debes saber antes de firmar

Guía paso a paso sobre avalúos, enganche y gastos

Adquirir una vivienda usada mediante un préstamo bancario es una excelente opción para hacer realidad tu proyecto inmobiliario. Sin embargo, es fundamental comprender que este financiamiento no lo otorga directamente el vendedor, sino que debes tramitarlo tú como comprador ante la institución financiera de tu elección.

Para que realices una compra segura y sin contratiempos financieros, aquí te explicamos el proceso detalladamente:

1. El contrato de compraventa y la promesa pactada Todo inicia con la firma de un documento legal de compraventa (o promesa de compraventa). En este contrato se formaliza:

• El precio de venta pactado entre tú y el vendedor.

• El monto de las arras (reserva o enganche inicial) que garantizan la intención de compra.

• Los plazos acordados para completar el trámite del crédito.

• Las obligaciones que asumes como comprador para gestionar el financiamiento.

2. El avalúo bancario y el dilema de los tres valores Una vez elegido el banco, este te facilitará un listado de peritos valuadores autorizados. Tú deberás contratar directamente al valuador para que inspeccione el inmueble. Al final del proceso, te encontrarás con tres cifras distintas que debes aprender a diferenciar:

• Valor pactado de venta: El precio acordado con el vendedor en el contrato.

• Valor del avalúo: La estimación comercial del inmueble realizada por el profesional.

• Monto del préstamo bancario: La cantidad de dinero que el banco te prestará, la cual suele ser de hasta un 80% del valor del avalúo (no del precio de venta pactado).

Punto clave: Si el precio de venta acordado es mayor que el valor comercial que determina el avalúo, la diferencia resultante deberá ser cubierta en su totalidad con tu dinero disponible.

3. Enganche e ingresos mínimos requeridos Para aprobar la transacción, la entidad financiera exige dos condiciones financieras fundamentales:

• Enganche: Debes contar con un desembolso inicial de tu propio capital equivalente al 20% o 30% del valor de la propiedad (además de cubrir cualquier diferencia por avalúo).

• Capacidad de pago: La cuota mensual del préstamo hipotecario debe guardar una proporción saludable con tu presupuesto. Las entidades bancarias solicitan demostrar ingresos netos de por lo menos 3 veces el valor de la cuota mensual.

4. El presupuesto complementario: Honorarios y registro Al costo de la propiedad debes sumarle un margen aproximado del 10% adicional. Este fondo de reserva se destina a cubrir:

• Honorarios profesionales del abogado o notario.

• Gastos de escrituración legal.

• Impuestos y trámites de inscripción de la hipoteca en el Registro General de la Propiedad.

¿Estás listo para dar el siguiente paso en la compra de tu próxima propiedad o tienes dudas sobre cómo calcular tu enganche real? 

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